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球探体育比分中央商务区建设的几点建议

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新闻发布时间:2020-06-16

球探体育比分中央商务区建设的几点建议

三亚中铁置业有限公司董事长
总经理兼党工委书记  刘旭升

 

为贯彻落实习近平总书记4.13”重要讲话、中央12号文件精神,按照省委、省政府建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的部署,三亚市委、市政府启动了三亚市总部经济及中央商务区的建设工作。可以预见,这项工作将极大地带动三亚市的经济发展、美化三亚市的城市面貌,一座现代化的、具有热带风情的、欣欣向荣的城市即将诞生!

为了建设好总部经济及中央商务区,市委市政府面向全球征集了城市设计暨概念性建筑方案,具备了世界眼光的高起点。本人从我们单位参与国内多个总部基地建设的经验出发,提几点建议。

一、遵从“共享”原则

中央商务区指在城市里主要商务活动进行的地区,是城市经济、科技、文化的密集区,集中大量的金融、会展、商贸、文化、服务设施,以及大量的商务办公和酒店、公寓设施,具有完善的交通、通讯等现代化的基础设施和生态一流的环境。中央商务区的核心是商务,在建筑形态上以写字楼为主。其他建筑业态则是围绕经济活动必要的建筑。一般来说,写字楼建筑占到总建筑面积的50%,商业、餐饮业及公寓等占到40%,其他服务建筑及必要的配套设施约占10%

中央商务区的概念伴随着经济全球化而来,要求“最经济原则”,即“成本最小化、利益最大化”。如何实现“成本最小化”,“共享”应是一个很重要的原则。比如,下面几个方面应尝试共享。

1、共享生态环境

中央商务区虽然建设在城市核心区,但对生态环境有很高的要求。绿树成荫、鸟语花香、优越的地理环境能激发人的创造力。中央商务区自身应建设成一个大花园,喷泉、树木、绿地、小品、雕塑、亭台、连廊相映成景。试想,中央商务区建成后,必然吸引全国各地的业者、游人前来参观学习。所以,中央商务区不仅只建成一个办公区域,更要成为旅游城市中的景点。如果每家围一块土地、把美景锁在栅栏里,不利于园区整体景观效果的呈现。如果确实因为治安、保密等需要围起来的话,也至少应该建设可以共享“中心花园”。

2、共享办事大厅

中央商务区内各企业办理税务、工商等行政审批事项较多。同时,建立商务区党组织,可以协调区内各企业的党组织和党员活动,可以更好服务园区各企业。另外,还有社区管理、治安管理、城市管理等许多职能都需要介入。因此,建议中央商务区考虑这一因素,建立小型的政务中心(办事大厅),履行统一领导和服务企业职能。

3、共享会议、会展:

区域内商务活动集中,会议、会展是商务活动的重要形式。一般来说,各种小型会议在各公司内部解决。而各公司中大型会议相对较少,专门设置大会议室是不经济的。从而,需要在中央商务区内设置适应各种中大型会议、会展的共享空间,供区内企业有偿使用。

4、共享车库:

一般来说,中央商务区内有写字楼、酒店、公寓、商业、会展等业态,每个业态都有自己的车库。上班时间,公寓车库比较空、写字楼车库比较拥挤;而休息时间,公寓车库满库、写字楼车库较空。如果能在地下把这些车库连通起来,停车后可以通过步行或车库内电瓶车便捷地抵达另一区域,则可以提高车位使用效率、减小地面交通压力。

5共享“步行通道”:

三亚空气质量较好、适宜步行运动;但三亚夏季天气热、雨水多,又给步行带来很多不便。为有效解决区内交通问题,可以在地下空间实施共享“步行通道”。即区内地下空间互联互通,给行人提供步道,在步道上方设置通风设施。区内各座楼宇设置地下大堂,方便该楼宇工作人员进入。

6、共享“食堂”:

中央商务区职员众多,是区内餐饮业繁荣的重要基础。这些商业餐饮也成为区内企业和员工的共享“餐饮”。同时,还要注意到很多企业都有办“企业食堂”的需求。一般情况下,“企业食堂”是非营利的,在菜价上不赚职工的钱甚至还有补助,在食材质量方面更有保证。在经营上,食堂不仅只是解决员工吃饭问题,而且还是按照八项规定要求必要的接待场所。由于食堂对燃气、排水、排烟等有特殊要求,不宜建设在写字楼内。因此,中央商务区应考虑入住企业的餐饮需求,考虑“共享食堂”建设区域。这里的“共享”,包括燃气管道、排水、排烟等设施的集中设置,可以降低建设成本、减少污染、保障防火安全等。

7、共享文化、体育设施:

考虑区内应有电影院、图书馆或书店、可以举办小型论坛(讲坛)的场所,以及健身房、游泳池等场所。一般情况下,可以结合集中商业或星级酒店进行安排

8、共享冷源:

由于中央商务区多为公共建筑,建议参照《三亚低碳指挥能源综合利用海棠湾示范区区域集中供冷建设运营管理办法》,考虑园区的集中供冷问题。

二、重视交通问题

1、区外交通

中央商务区聚集大量的人流、车流,上、下班时间都会出现高峰拥堵时段,对城市交通造成巨大冲击。因此,对中央商务区周边的交通问题应通盘规划,至少包括以下问题:(1)出入口位置、数量应适当设置;(2)出区车辆禁止左拐;(3)妥善处理区内出入车辆和非机动车道的关系,一是极易发生碰撞安全事故,二是严重降低通行速度。

由于中央商务区大量的集中人流,一般城市的中央商务区都采用封闭运行的轨道交通和城市连接。轨道交通运量大、效率高、环境友好,一般可以做到封闭运行、和地面车辆人流无交叉,可确保通行时间,受到大多数员工的青睐。建议市政府充分考虑这一交通方式,在还不具备建设轨道交通条件的情况下要先行规划、做好预留条件。为降低造价、节约土地、环境友好(无噪音)、避免和地面车辆交叉,可参照重庆市2号线跨座式单轨线路。

2、区内交通

1)人车分流:为创造良好生态环境,园区内应创造人车分流的环境。可以考虑车在地下通行、人在地面行走。也可以考虑车在地面通行、人在二层(建筑之间的连廊)行走。

2)区内交通应做好规划:区内地下室应尽量互通,如果仅是区内交通,应尽量在地下室解决,不必到达地面。必要的地面道路,应尽量考虑单方向通行、微循环原则。

3)办公、生活近距离方便步行:一般情况下,400-800米(5-10分钟步行路程)是大多数人可以接受的。所以,中央商务区集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”,可以使居民和职员选择步行、自行车等多种绿色出行方式,从而减小对路面的车流压力。

三、关于建设管理及融资的建议

1、建设节奏控制方面:

一般来说,一个城市的写字楼总量的上限可参考城市常住人口总量,三亚市目前也就是大约76万平米。虽然目前三亚写字楼存量远远低于这一数据,但考虑前些年经济结构单一(主要依靠房地产)、目前产业结构转型尚未到位的客观情况,三亚的写字楼需求短期内迅速加快的可能性较小。应该注意写字楼供应速度与第三产业发展需求的关系,适度调控写字楼供应规模,否则容易造成较高的空置率。

2、资金筹集方面:

总部经济、中央商务区建设不同于一般的房地产项目,不能主要依靠住宅销售来平衡资金,否则容易走偏方向。因此,对投资企业提出较高的资金要求,如投资企业自有资金不能全部自筹,则要求有较强的融资能力,要能融到中长期低息资金。对于需要政府投入的市政公共设施,建议考虑发行地方政府专向债券,或通过国开行低息贷款解决。

以上是本人在工作中的浅显认识。不足之处,请各位领导和委员批评指正!

 


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